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L’auteur d’une offre d’achat peut-il librement la révoquer ?

En principe, l’auteur d’une offre peut librement la révoquer tant que son acceptation n’est pas intervenue. Toutefois, lorsqu’une offre est faite à une personne déterminée, la jurisprudence exige son maintien durant le délai stipulé sur l’offre(1) ou durant un délai raisonnable à défaut de stipulation sur ce point.

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt en date du 7 mai 2008(2).

Dans cette affaire, une offre d’achat avec remise de « dépôt de garantie » a été signée par l’intermédiaire d’un agent immobilier le 24 juin 2000, assortie d’un délai de validité expirant le 27 juin 2000. Elle a ensuite été retirée par son auteur, par courrier recommandé en date du 26 juin 2000. Les vendeurs, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, ont quant à eux notifié leur acceptation par un courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 27 juin 2000. L’auteur de l’offre d’achat a assigné les vendeurs en restitution de la somme versée et en paiement de dommages et intérêts.

La cour d’appel a retenu la validité de la rétractation de l’offre d’achat en raison du fait qu’elle était intervenue avant l’acceptation par les vendeurs.

La Cour de cassation casse et annule cet arrêt, rappelant que « si une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ». Ainsi, une offre d’achat assortie d’un délai est irrévocable tant que ce délai n’est pas parvenu à son terme. Si l’offrant la révoque dans le délai de validité, il doit réparation (dommages et intérêts) au bénéficiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour inexécution d’une obligation de faire (maintenir son offre).

Précisons que les faits soumis à la Cour suprême avaient eu lieu avant le 1er juin 2001, date d’entrée en vigueur de l’article 1589-1 du Code civil créé par la loi solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dite loi « SRU ».

Or, depuis cette date, aucun versement ne peut plus être exigé lors de la signature d’une offre d’achat, quelles que soient la qualité de l’acquéreur et la nature de l’immeuble objet de l’offre.

C’est la raison pour laquelle, notamment, la pratique de l’offre d’achat a été quasiment abandonnée pour lui préférer celle de la simple lettre d’intention d’achat. Cette lettre d’intention est un document à vocation essentiellement commerciale qui ne comporte pas de durée de validité et n’a pas à être acceptée par le vendeur car elle ne crée pas de lien contractuel entre les parties.

(1) Cass.1ère civ. 17 décembre 1958, Bull. civ. I, n° 579. (2) Cass. 3ème civ. 7 mai 2008, n° 07-11.690.

Le congé donné par le bailleur pour une date erronée reste-t-il valable ?

Par un arrêt en date du 11 juillet 2007, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a validé un congé pour vendre mentionnant pourtant une date d’effet erronée(1).

Le congé avait été notifié par le bailleur le 26 septembre 2001 pour le 1er avril 2002, alors que le bail expirait le 31 mars 2002.

Dans le but de faire invalider le congé et d’obtenir la reconduction de son bail, le preneur affirmait à l’appui de son pourvoi qu’en indiquant une fausse date, le bailleur n’avait pas respecté les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La Cour rejette le grief au motif que, le congé ayant bien été notifié six mois avant l’expiration du bail, conformément aux dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier, même s’il mentionne une date d’effet incorrecte.

Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation et n’est pas surprenante. En effet, par un arrêt en date du 10 juillet 2002, la Cour suprême avait déjà considéré que le congé donné par un locataire sans préciser sa date d’effet n’en reste pas moins valable. Dans cette hypothèse, le délai de préavis expire trois mois après la date de réception du congé par le bailleur(2).

La Cour de cassation a ensuite réaffirmé ce principe par un arrêt en date du 17 mai 2005, dans le cas d’un congé notifié par le bailleur le 29 mars 1999 pour le 30 septembre 1999, alors que le bail expirait le 30 septembre 2002 : «un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné»(3). La même solution a été à nouveau retenue dans un arrêt du 13 juin 2006(4).

Ainsi, le délai d’ordre public s’applique indépendamment de la volonté du bailleur qui n’est donc pas tenu de faire figurer dans son congé une date de prise d’effet valable, et peut même n’en donner aucune !

Rappelons toutefois que cette règle ne s’applique que dans le cas d‘un congé notifié au locataire avant l’expiration du délai de préavis de six mois. Le congé tardif, quant à lui, est systématiquement frappé de nullité, quelle que soit la date d’effet qu’il mentionne. Une telle nullité est lourde de conséquence puisque le bail est alors soit tacitement reconduit, soit renouvelé, en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989(5).

(1) Cass. 3ème civ. 11 juillet 2007, n° 704 FS-P+B (décision en ligne).

(2) Cass. 3ème civ. 10 juillet 2002, Administrer janvier 2003, p. 46.

(3) Cass. 3ème civ. 17 mai 2005, Administrer février 2005, p. 35.

(4) Cass. 3ème civ. 13 juin 2006, AJDI 2006, p. 743.

(5) Cass. 3ème civ. 10 juillet 1996, Revue des Loyers 1996, p. 414 ; CA Paris 6ème ch. C 6 avril 1993, Juris-Data n° 1993-021257.

Absence de digicode et responsabilité du bailleur en cas d’agression

Un arrêt(1) attire notre attention en ce qu’il retient la responsabilité d’un bailleur en raison de troubles causés par des tiers.

En effet, rappelons que suivant l’article 1725 du Code civil, «le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance… sauf au preneur à les poursuivre en leur nom personnel».

Pourtant dans l’arrêt ici commenté, la cour d’appel de Paris écarte l’application de ce texte.

Dans cette affaire, un locataire assigné en raison de nombreux impayés de loyer, opposait le manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible du bien loué.

Le locataire reprochait au bailleur d’être resté sourd à ses demandes insistantes de pose d’un digicode dans l’immeuble. Or, selon le locataire, l’absence de tout système de sécurité avait facilité l’agression dont il avait été victime.

La cour retiendra la responsabilité du bailleur dans les termes suivants :

«Considérant que les dispositions de l’article 1725 du Code civil ne sont pas applicables en l’espèce, car les bailleurs n’ont mis aucun obstacle à l’entrée dans les parties communes… de sorte qu’ils ont facilité l’agression dont a été victime Monsieur X ; qu’ils sont sans excuse, compte tenu de l’évolution de la société, de n’avoir pris aucune mesure pour rendre efficace le «clos» des lieux loués ; que la pose d’un digicode était une mesure classique pour assurer la sécurité des lieux loués et de leurs abords immédiats…

En conséquence, les juges considèrent que le locataire a subi un préjudice «né de la faute des bailleurs quant à la délivrance d’un local non normalement protégé, laquelle a entraîné une baisse du chiffre d’affaires par suite du «traumatisme» subi par son gérant, lequel n’a plus ouvert que de manière réduite l’après-midi…»

En d’autres termes, pèserait sur le bailleur une véritable obligation de sécurité l’obligeant à la pose d’équipements particuliers, et notamment sur les parties communes !

Toutefois, cette solution n’est pas nouvelle. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de statuer en ce sens, et de souligner une attitude fautive du bailleur, notamment dans un arrêt du 23 mars 1994(2).

Dans cet arrêt, les juges avaient en effet pu constater que l’absence de protection par digicode «avait été le plus important des facteurs ayant permis l'effraction de l'appartement».

Il est permis de soulever la difficulté pour le bailleur de respecter cette obligation lorsque l’immeuble ne lui appartient pas en totalité. Dans l’hypothèse d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, la pose d’un digicode ne dépend en effet pas de l’unique volonté du propriétaire mais nécessite une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

En réalité, cette jurisprudence tend systématiquement à caractériser une faute du bailleur (carence, négligence etc.). Il est permis d’en déduire qu’en l’absence de démonstration d’une attitude réellement fautive du bailleur, la responsabilité de celui-ci ne saurait être engagée…

(1) CA Paris 16ème ch. A 29 novembre 2006, n° 04/19412 - LOISEAU c/sté PYYFREMA.

(2) Cass. 3ème civ. 23 mars 1994, n° 92-11584.

Quelles sont les conditions d’application du taux réduit de la TVA dans le cadre du dispositif Pass-Foncier ?

Il convient de rappeler que le dispositif Pass-Foncier a pour objectif de faciliter l’accession des ménages modestes à la propriété en dissociant l’acquisition du foncier de celle du bâti, et en soumettant l’ensemble de ces opérations au taux réduit de la TVA.

Cette mesure résulte d’une convention conclue le 20 décembre 2006 et modifiée par avenant du 27 septembre 2007, entre l’Etat, l’Union d’Economie Sociale pour le Logement (UESL) et la Caisse des dépôts et consignations. Il vise les opérations engagées à compter du 1er janvier 2008 et jusqu’au 31 décembre 2009.

Une instruction fiscale du 17 septembre 2008 (BOI 8 A-2-08) commente ce dispositif.

En pratique, l’opération se réalise en deux temps.

En pratique, une personne morale, dite « structure porteuse », se porte acquéreur du foncier. Il convient de préciser qu’il s’agit d’une structure émanant du 1 % logement, désignée par un comité interprofessionnel du logement ou une chambre de commerce et d’industrie.

Cela étant, concomitamment à l’acquisition du foncier, un bail à construction est signé pour la réalisation d’une maison individuelle, soit directement avec le ménage accédant, lorsque celui-ci fait réaliser sa construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou d’un autre contrat de louage d’ouvrage, soit avec un promoteur constructeur qui cède dans un second temps son droit au bail à construction au ménage accédant avec lequel un contrat de vente en l’état futur d’achèvement est passé.

A l’heure où nous écrivons ces lignes, l’extension du Pass-Foncier » est envisagée dans le cadre du projet de loi Boutin. Il est question d’une extension du dispositif aux logements collectifs, afin d’adresser une réponse concrète aux difficultés de l’accession sociale dans les zones denses où la maison individuelle neuve n’est pas une réponse adaptée et notamment dans les zones au marché immobilier tendu.

Les parents peuvent-ils consentir à leurs enfants, une location avec un loyer réduit ?

Dans le cadre de la détermination des revenus fonciers, le contribuable doit notamment prendre en compte les recettes provenant des loyers perçus. Ces loyers doivent en principe correspondre au prix du marché.

A défaut, l’administration fiscale peut substituer au montant du loyer déclaré, la valeur locative normale de l’immeuble, dès lors qu’il existe entre eux un écart important, et que le propriétaire n’est pas en mesure d’établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l’immeuble pour son prix normal.

Dans cette hypothèse, l’administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consentie à son locataire.

A l’occasion d’une réponse ministérielle(1), le parlementaire interrogé nous rappelle que ces règles s’appliquent indistinctement aux propriétaires bailleurs, que leurs biens soient ou non loués à un membre de leur famille.

Il précise, à ce titre, que contrairement à ce que l’auteur de la question soutenait à l’appui d’une décision du Conseil d’Etat(2), il n’existe pas de règle permettant un abattement de 5 % sur les locations accordées aux enfants du bailleur.

Par conséquent, en pratique, si votre client souhaite loger son enfant dans un logement dont il est propriétaire, deux solutions s’offrent à lui. Il peut : - soit louer le bien au prix du marché ; - soit le mettre gratuitement à disposition de son descendant. Mais, dans ce cas, il ne pourra pas déduire les charges afférentes à ce bien.

(1) Rép. min. 14 octobre 2008, n° 15513. (2) CE 3 février 1986, n° 43224, 9ème et 7ème s.-s.

Publication de l’arrêté du 21 août 2008 relatif à la récupération des eaux de pluie

Dans le cadre de la création en 2006(1) d’un crédit d’impôt pour toutes dépenses d’équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales, restait à définir les conditions d’usage des eaux ainsi collectées.

Un arrêté du 21 août 2008 « relatif à la récupération des eaux de pluie et à leur usage à l’intérieur et à l’extérieur des bâtiments » vient préciser les conditions d’usage de l’eau de pluie récupérée en aval de toitures inaccessibles ainsi que les conditions d’installation, d’entretien et de surveillance des équipements nécessaires à leur récupération et utilisation :

1) L'eau de pluie collectée à l'aval de toitures inaccessibles peut être utilisée pour des usages domestiques extérieurs au bâtiment. L'arrosage des espaces verts accessibles au public doit être effectué en dehors des périodes de fréquentation du public.

2) A l'intérieur d'un bâtiment, l'eau de pluie collectée à l'aval de toitures inaccessibles, autres qu'en amiante-ciment ou en plomb, peut être utilisée uniquement pour l'évacuation des excrétas et le lavage des sols.

L'utilisation d'eau de pluie collectée à l'aval de toitures inaccessibles est cependant autorisée, à titre expérimental, pour le lavage du linge, sous réserve de mise en œuvre de dispositifs de traitement de l'eau adaptés et :

que la personne qui met sur le marché le dispositif de traitement de l'eau déclare auprès du ministère en charge de la Santé les types de dispositifs adaptés qu'il compte installer ; que l'installateur conserve la liste des installations concernées par l'expérimentation, tenue à disposition du ministère en charge de la Santé. 3) Les équipements de récupération de l'eau de pluie doivent être conçus et réalisés, conformément aux règles de l'art, de manière à ne pas présenter de risques de contamination vis-à-vis des réseaux de distribution d'eau destinée à la consommation humaine.

4) Tout raccordement, qu'il soit temporaire ou permanent, du réseau d'eau de pluie avec le réseau de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est interdit.

5) Le propriétaire, personne physique ou morale, d'une installation distribuant de l'eau de pluie à l'intérieur de bâtiments est soumis à différentes obligations d'entretien.

Notamment, le propriétaire est tenu de vérifier semestriellement la propreté des équipements de récupération des eaux de pluie. Il doit également procéder annuellement au nettoyage des filtres, à la vidange, au nettoyage et à la désinfection de la cuve de stockage.

Un carnet sanitaire doit aussi être tenu à jour.

6) Une déclaration d’usage doit être effectuée en mairie. Les installations existantes disposent d’un délai d’un an pour se mettre en conformité. Le préfet fixe un délai de mise aux normes pour les équipements déjà autorisés.

Enfin, l’arrêté oblige le propriétaire à informer les occupants du bâtiment des modalités de fonctionnement des équipements et le futur acquéreur du bâtiment, dans le cas d'une vente, de l'existence de ces équipements.

(1) Loi n° 2006-1772 du 20 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques

Constat des risques d'exposition au plomb destinée aux propriétaires bailleurs concernés

«L’entrée en vigueur du CREP(1) au 12 août 2008 est l’occasion pour nous de revenir sur l’évolution législative en matière de diagnostics devant être obligatoirement annexés aux baux d’habitation.

L’état des risques naturels et technologiques depuis juin 2006, le diagnostic de performance énergétique depuis juillet 2007, aujourd’hui le constat des risques d’exposition au plomb, demain, peut-être, un état relatif à la sécurité des installations électriques, et après demain ?

A compter du 12 août 2008, doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949, un constat des risques d’exposition au plomb.

L’absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur.

Par ailleurs, nous vous rappelons que l’administration fiscale vous autorise, dans le cadre de votre déclaration de revenus fonciers, à déduire pour son montant réel le coût de ce diagnostic désormais obligatoire.

(1) Constat des risques d'exposition au plomb.

Diagnostic des installations électriques : après le décret, les arrêtés...

Le décret n° 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l’état de l’installation d’électricité dans les immeubles d’habitation a été publié au Journal officiel du 24 avril dernier. Ce texte a été pris en application de l’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation (lui-même issu de la loi ENL du 13 juillet 2006) qui prévoit « qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. »

L'entrée en vigueur de ce nouveau diagnostic, dont le régime est calqué sur celui des installations intérieures de gaz effectif depuis le 1er novembre 2007, a finalement été fixée au 1er janvier 2009.

Le code de la construction et de l’habitation se trouve enrichi de quatre articles : R. 134-10 à R. 134-13, définissant le champ d’application du dispositif, son contenu, les conditions requises du diagnostiqueur et reconnaissant l’équivalence de certains documents.

A l’instar du diagnostic gaz, l’état d’installation intérieure électrique à vocation informative sans obligation de travaux et logiquement d’une durée de validité de trois ans (qui sera confirmée vraisemblablement officiellement ultérieurement), ne concerne que les logements et leurs dépendances et ne porte que sur les parties privatives, à l’exclusion des parties communes, lorsque la vente affère à un lot de copropriété. Il est réalisé en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant. Il porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

S’agissant du contenu, le texte dispose que ledit état qui recensera les différentes anomalies « relève et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques :

- d’un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;

- d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique ;

- d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;

- d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

L’état de l’installation intérieure d’électricité identifie :

- les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;

- les conducteurs non protégés mécaniquement. »

L’arrêté du 8 juillet 2008 (JO du 23 juillet) définit le modèle et la méthode de réalisation de l’état.

L’attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l’Energie tient lieu dudit état si elle a été établie moins de trois ans à la date à laquelle l’état doit être produit ou, à défaut, lorsque celle-ci ne peut être présentée, la déclaration de l’organisme agréé indiquant qu’il a bien visé une attestation.

En outre, à titre transitoire, certains autres documents sont également reconnus équivalents à l’état de l’installation intérieure d’électricité qui, en conséquence, s’y substitueront : il s’agit des diagnostics réalisés volontairement avant le 1er janvier 2009 dans le cadre d’opérations organisées par les distributeurs d’électricité (inscrits sur une liste officielle).

Les conditions requises du diagnostiqueur sont ici les mêmes que pour les autres diagnostics techniques composant le dossier de diagnostic technique (DDT) : garantie de compétence, organisation et moyens appropriés, assurance couvrant les risques de RCP, impartialité et indépendance. Un autre arrêté du 8 juillet 2008 (JO du 23 juillet) est venu préciser les critères de certification des compétences ainsi que les critères d’accréditation des organismes de certification.

Rappelons enfin que le défaut de production de l’état de l’installation intérieure d’électricité interdit à ce titre au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Les imprimés FNAIM seront modifiés en temps utile pour intégrer cette nouvelle obligation réglementaire. A noter qu’un article à paraître dans la Revue bleue d’octobre 2008 lui sera également consacré.

Convention relative à l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières

Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, la FNAIM (ainsi que d’autres organisations professionnelles, réseaux immobiliers et gestionnaires de sites Internet immobiliers) a signé le 19 mai dernier avec l’Etat une convention engageant les professionnels de l’immobilier à délivrer aux acquéreurs et locataires une meilleure information sur la performance et la consommation énergétiques des bâtiments.

Cette charte fixe plusieurs objectifs aux professionnels de l’immobilier : - faire réaliser le DPE dès la mise en vente ou en location du bien ; - inciter les bailleurs et vendeurs à afficher l’étiquette énergie/climat du DPE ; - afficher l’étiquette énergie/climat du DPE dans les annonces, catalogues, sites Internet et tous supports de publicité dès lors que leurs mandants ne s’y opposent pas ; - informer et sensibiliser les bailleurs et vendeurs sur les enjeux de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments (le ministère de l’Ecologie fournira aux signataires les moyens appropriés pour réaliser cet objectif).

Les professionnels les plus diligents seront récompensés dans le cadre d’un concours organisé chaque année. Par ailleurs, un bilan annuel relatif à l’application de ces mesures sera établi, pouvant entraîner l’instauration d’éventuelles obligations législatives ou réglementaires.

Afin de respecter les objectifs assignés par cette convention, la FNAIM mettra très prochainement à la disposition de ses adhérents les outils nécessaires.

Le diagnostiqueur doit-il se déplacer pour établir un DPE ?

Destiné à évaluer la quantité d’énergie consommée par un bâtiment et à en mesurer l’impact sur l’environnement, le diagnostic de performance énergétique se traduit par un document dont le contenu et les modalités d’établissement sont réglementés.

Le DPE comprend notamment :

- un descriptif des équipements de chauffage, de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation ;

- le classement du bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;

- le classement du bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre ;

- des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Le DPE doit ainsi comporter un descriptif du logement et de ses équipements(1). Cette obligation suppose que le diagnostiqueur ait constaté par lui-même la présence de ces éléments.

En conséquence, et comme l’indique le ministère du Logement et de la Ville : « De par la nature de ses prestations, le diagnostiqueur doit visiter le bien à vendre, à louer ou à construire.

« En particulier pour le DPE, il doit faire des recommandations de travaux d’économie d’énergie au vu de la construction ainsi que des équipements et des éléments qui ont une incidence sur la performance énergétique. »

Par ailleurs, rappelons que le diagnostic doit être établi, suivant un modèle fixé par arrêté, par un professionnel certifié, présentant des garanties de compétence, disposant d’une organisation et de moyens appropriés, et ayant souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle(2).

Au regard de tous ces éléments, il est par conséquent impossible pour un diagnostiqueur d’établir un DPE par « correspondance », c’est-à-dire à partir des seules informations délivrées par un propriétaire.

Un tel diagnostic serait irrégulier et engagerait nécessairement la responsabilité du diagnostiqueur.

(1) Cf. modèles 6.1 et 6.2 fixés par arrêté du 15 septembre 2006.

(2) Art. L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.