Un arrêt(1) attire notre attention en ce qu’il retient la responsabilité d’un bailleur en raison de troubles causés par des tiers.





En effet, rappelons que suivant l’article 1725 du Code civil, «le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance… sauf au preneur à les poursuivre en leur nom personnel».








Pourtant dans l’arrêt ici commenté, la cour d’appel de Paris écarte l’application de ce texte.








Dans cette affaire, un locataire assigné en raison de nombreux impayés de loyer, opposait le manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible du bien loué.








Le locataire reprochait au bailleur d’être resté sourd à ses demandes insistantes de pose d’un digicode dans l’immeuble. Or, selon le locataire, l’absence de tout système de sécurité avait facilité l’agression dont il avait été victime.








La cour retiendra la responsabilité du bailleur dans les termes suivants :








«Considérant que les dispositions de l’article 1725 du Code civil ne sont pas applicables en l’espèce, car les bailleurs n’ont mis aucun obstacle à l’entrée dans les parties communes… de sorte qu’ils ont facilité l’agression dont a été victime Monsieur X ; qu’ils sont sans excuse, compte tenu de l’évolution de la société, de n’avoir pris aucune mesure pour rendre efficace le «clos» des lieux loués ; que la pose d’un digicode était une mesure classique pour assurer la sécurité des lieux loués et de leurs abords immédiats…








En conséquence, les juges considèrent que le locataire a subi un préjudice «né de la faute des bailleurs quant à la délivrance d’un local non normalement protégé, laquelle a entraîné une baisse du chiffre d’affaires par suite du «traumatisme» subi par son gérant, lequel n’a plus ouvert que de manière réduite l’après-midi…»








En d’autres termes, pèserait sur le bailleur une véritable obligation de sécurité l’obligeant à la pose d’équipements particuliers, et notamment sur les parties communes !








Toutefois, cette solution n’est pas nouvelle. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de statuer en ce sens, et de souligner une attitude fautive du bailleur, notamment dans un arrêt  du 23 mars 1994(2).








Dans cet arrêt, les juges avaient en effet pu constater que l’absence de protection par digicode «avait été le plus important des facteurs ayant permis l'effraction de l'appartement».








Il est permis de soulever la difficulté pour le bailleur de respecter cette obligation lorsque l’immeuble ne lui appartient pas en totalité. Dans l’hypothèse d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, la pose d’un digicode ne dépend en effet pas de l’unique volonté du propriétaire mais nécessite une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.




En réalité, cette jurisprudence tend systématiquement à caractériser une faute du bailleur (carence, négligence etc.). Il est permis d’en déduire qu’en l’absence de démonstration d’une attitude réellement fautive du bailleur, la responsabilité de celui-ci ne saurait être engagée…








(1) CA Paris 16ème ch. A 29 novembre 2006, n° 04/19412 - LOISEAU c/sté PYYFREMA.








(2) Cass. 3ème civ. 23 mars 1994, n° 92-11584.