Immobilier infos

En cas de demande de prêt, on vous demandera systématiquement des garanties en contrepartie des crédits octroyés. Elles permettent aux banques et autres établissements prêteurs de se prémunir contre les risques d'insolvabilité. Pour garantir un prêt, vous avez trois possibilités :

L'hypothèque

Cette formule est assez coûteuse puisqu'elle doit faire l'objet d'un acte authentique signé devant notaire et doit être inscrit à la conservation des hypothèques du lieu où est situé le bien. Son coût, exprimé en pourcentage, est dégressif en fonction du montant emprunté.

La caution mutuelle

Cette formule consiste à demander à une société spécialisée de se porter caution pour vous. Au moment de la signature du contrat, la caution mutuelle implique une sortie d'argent plus importante que l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (PPD). Vous versez effectivement une commission de gestion ainsi qu'une contribution au fonds de garantie, qui vous sera, en tout ou partie, restituée à l'issue du prêt. A la différence de l'hypothèque ou du PPD, la caution présente l'avantage de ne pas recourir à une procédure de main levée en cas de revente anticipée du bien. C'est un avantage particulièrement intéressant pour un emprunteur " mobile " qui souhaite changer de résidence durant la durée du prêt.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Cette formule, comparable à l'hypothèque, est moins coûteuse que l'hypothèque pour les prêts d'un montant de 76 224,51 € (500.000 FF) ou plus car elle évite les frais de publicité foncière (0,615 % du montant emprunté). Les frais de mainlevée seront également dus en cas d'arrêt de l'hypothèque (remboursement du prêt ou transfert sur un autre bien). Attention : un PPD ne peut garantir qu'un crédit pour acquérir un bien existant. Il ne peut donc pas être utilisé pour les ventes sur plan (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement)ou pour la construction d'une maison individuelle.

Si vous sollicitez un prêt, votre banque vous demandera de souscrire une assurance. L'assurance est un élément clef de protection pour vous et pour votre famille, même si elle protège également la banque. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, et elle évite de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.

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Tout contrat de vente d'un bien immobilier doit faire l'objet d'un acte authentique réalisé devant notaire. Les frais occasionnés pour l'accomplissement de cet acte sont à la charge de l'acquéreur. Leur montant diffère selon le type de bien :

• Achat d'un logement neuf : environ 3 % du prix d'achat
• Achat dans l'ancien : environ 6% du prix d'achat
• Achat d'un terrain : 4,80 %

Les frais d'acquisition, appelés souvent de façon impropre " frais de notaire ", sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l'Etat : ce sont des " droits de mutation ".

On distingue :

• les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs,
• les droits dus au Trésor dont le notaire est collecteur,
• les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l'étude notariale qui sont nécessaires pour la réalisation d'une affaire (cadastre, hypothèque, géomètre).
  

Seule la première catégorie de frais correspond à la rémunération du notaire, les deux autres sont perçues pour l'Administration fiscale, ou liées à des frais encourus par le notaire.

Les honoraires du notaire

Ils sont fixés par décret et sont les mêmes qu'il s'agisse d'un logement ancien ou neuf. Les taux varient en fonction de la tranche du prix de vente. Ainsi le prix du logement est sectionné en diverses parties et à chacune d'entre elles correspond un pourcentage d'honoraires de notaire.

Ce que doit préciser l'offre de prêt

• l'identité des parties (prêteur, emprunteur, caution éventuelle) ;
• la nature du prêt (PEL, " 1% logement ", prêt non réglementé, etc.) ;
• l'objet du prêt (résidence principale, secondaire, achat d'un terrain à construire, etc.) ;
• le montant du crédit proposé (dans le cas d'un prêt à taux variable, les modalités d'indexation doivent être clairement indiquées) ;
• la date de mise à disposition des fonds ;
• les garanties apportées par l'emprunteur ;
• les assurances exigées par la banque ;
• les frais d' étude ;
• le taux effectif global (TEG).
  

L'offre de prêt doit également mentionner, sous forme de tableau, l'échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d'amortissement du capital et la part des intérêts.

Une loi qui vous informe

L'offre de prêt est régit par la loi Scrivener, étudiée pour vous protéger, vous emprunteurs, contre les dangers du crédit. L'offre est valable 30 jours à compter de la date à laquelle elle est délivrée. La loi impose un délai de réflexion de 10 jours minimum avant d´accepter l´offre de prêt : l´acceptation peut donc intervenir entre le 11ème et le 30ème jour. Enfin, la loi Scrivener fixe les modalités d'acceptation et de remboursement du contrat de prêt. Ces données sont très importantes car le contrat de vente du bien est signé sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts indiqués dans la promesse de vente. Cela signifie que le contrat de vente ne devient exécutoire qu'à partir de l'obtention du ou des prêts.

Un bon montage financier est indéniablement un gage de réussite de votre projet immobilier. Le montage idéal est celui qui vous permet de bénéficier des modalités de remboursement adaptées à votre situation, en toute sécurité.

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Avant de prendre une décision, il est préférable d'évaluer de façon précise vos ressources et vos charges pour connaître votre endettement. A partir de là, vous pourrez élaborer un plan de financement réaliste qui doit vous permettre de concilier votre projet immobilier avec les imprévus (changer de voiture, financer les études de vos enfants,...). Votre endettement ne doit en principe pas dépasser 30% de vos revenus mensuels. En prenant en compte vos ressources certaines moins vos engagements actuels, vous aurez une idée précise des mensualités que vous serez en mesure d'honorer.

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