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La qualité de copropriétaire entraîne l'obligation de participer au financement de toutes les dépenses entraînées par l'usage, l'entretien et le remplacement des équipements communs, par les services collectifs, ainsi que par l’entretien et l’administration des parties communes. Ces dépenses sont qualifiées de charges de copropriété. La participation de chacun est fonction des lots qu’il possède ; les quotes-parts de chacune des catégories de charges sont fixées par le règlement de copropriété.

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C'est l'organe exécutif du syndicat des copropriétaires. Si l'on fait le parallèle entre une copropriété et une entreprise, les copropriétaires en sont les actionnaires, le conseil syndical en est le conseil d'administration, et le syndic le dirigeant de l'entreprise, et à ce titre il dirige quand il y en existe le personnel du syndicat.

Le syndic peut être professionnel ou non professionnel. S'il est professionnel, il est soumis obligatoirement aux contraintes réglementaires qui s'imposent à la profession d'administrateur de biens, et en particulier à la loi " Hoguet ". Celle-ci l'oblige, au travers de la délivrance et du renouvellement de la carte professionnelle, à justifier de sa qualification (diplômes ou expérience professionnelle), de sa probité (non condamnation) et de la disposition d'une garantie financière à hauteur suffisante et d'une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). Une exception est faite cependant pour les sociétés d'économie mixte et les sociétés et organismes HLM tant qu'elles demeurent propriétaires de logements dans la copropriété.

S'il n'est pas professionnel, il ne peut néanmoins échapper aux contraintes de la loi Hoguet qu'à condition d'être copropriétaire dans l'immeuble...

Le syndic peut être une personne physique ou une personne morale, société voire association...

Le syndic est chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, de faire respecter le règlement, d'administrer l'immeuble et de représenter la copropriété.

Ses principales missions sont :

• convoquer les assemblées générales, mettre à jour le fichier des copropriétaires avec leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu et indication des lots qui leur appartiennent,
• d'établir le budget prévisionnel,
• pourvoir à l'entretien et à la conservation de l'immeuble - il souscrit et gère les contrats d'entretien, surveille l'exécution des prestations, et fait réaliser tous travaux de petites réparations dans le cadre des dépenses incluses dans le budget prévisionnel, les travaux urgents, ainsi que les travaux de gros entretien voire d'amélioration votés par l'assemblée générale,
• engager et superviser le personnel de l'immeuble (le syndicat des copropriétaires est l'employeur mais le contrat de travail est signé par syndic, mandataire du syndicat), souscrire les polices d'assurances (multirisques habitation pour les parties communes et assurances prises à l'occasion de travaux),
• d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble, tenir la comptabilité du syndicat des copropriétaires, répartir les charges, appeler les provisions et avances nécessaires auprès des copropriétaires, et en recouvrer le montant par tous moyens de droit si nécessaire, agir au nom du syndicat des copropriétaires en toutes circonstances pour la sauvegarde de ses intérêts
  

Il lui est en revanche interdit :

de présider, personnellement ou par un de ses " préposés ", une assemblée générale, de représenter des copropriétaires dans une assemblée ou d'être membre du conseil syndical, quand bien même il serait lui-même copropriétaire dans l'immeuble ; d'engager des dépenses non autorisées par l'assemblée générale dans le cadre du budget prévisionnel (dépenses d'administration et d'entretien courant) ou par des votes spécifiques (gros travaux) ; l'assemblée peut aussi fixer un montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ; elle peut aussi arrêter un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ; en cas d'urgence, le syndic a le devoir d'entreprendre les travaux nécessaires mais il ne peut appeler aux copropriétaires que le tiers de leur montant, les travaux et le reste du financement devant être décisés par l'assemblée ; d'engager sans autorisation de l'assemblée des actions judiciaires autrement que pour le recouvrement des charges impayées, en vue de prendre des mesures conservatoires ou pour défendre le syndicat ; il ne peut aussi sans autorisation saisir un lot en vue de le vendre.

Le syndicat des copropriétaires

Dans tout immeuble ou ensemble immobilier en copropriété, un syndicat des copropriétaires est créé de facto avec pour objet " la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes " (article 14 de la loi).

Il est notamment chargé de la mise en oeuvre des services collectifs - gardiennage, chauffage, fourniture d'eau chaude et froide, antenne de télévision - ainsi que d'entretenir les bâtiments et les espaces, d'en assurer le nettoyage, les petites réparations ainsi que les gros travaux : ravalement, réfection de terrasses et toitures, rénovation de la chaufferie, etc.

Sous réserve que les décisions soient prises dans des conditions appropriées, le syndicat des copropriétaires peut aussi réaliser des travaux d'amélioration ou de création de nouveaux locaux ou équipements collectifs.

Il a la personnalité civile, et est " responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes " (même article). Sa responsabilité est tant civile que pénale, à l'égard des tiers comme des copropriétaires...

Bien que régi par des règles spécifiques, sa forme s'apparente à celle des associations, en particulier pour ce qui est de son régime fiscal : il bénéficie notamment du régime de transparence fiscale et, sous réserve de ne pas avoir d'activités à caractère commercial, n'est soumis ni à la TVA, ni à l'impôt sur les sociétés.

Il est doté d'une pleine capacité juridique, celle de con-tracter, avec des tiers comme celle d'agir en justice.

Il ne possède en principe pas de patrimoine en propre : en effet, les parties privatives appartiennent directement à chaque copropriétaire et les parties communes appartiennent à la collectivité des copropriétaires sous forme de propriété indivise.

Le conseil syndical

Les décisions du syndicat sont prises par l'assemblée générale et leur exécution est confiée à un syndic ; entre deux réunions d'assemblée, les copropriétaires sont représentés auprès du syndic par un conseil syndical, composé à l'instar d'un conseil d'administration de copropriétaires désignés par l'assemblée générale. Sa fonction est définie par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : " dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion "

C'est avant tout un organe autonome : il " donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même " (même article).

Il peut également prendre connaissance de tout document ou registre se rapportant à la gestion de l'immeuble et à l'administration de la copropriété. De plus, le conseil syndical règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété : c'est donc l'interlocuteur privilégié entre les copropriétaires et le syndic.

Le conseil syndical doit rendre compte à l'assemblée des copropriétaires, chaque année, de l'exécution de sa mission (article 22 modifié du décret du 17 mars 1967).

Un immeuble en copropriété comprend des parties privatives et des parties communes.

" Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé " ; " sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux " (articles 2 et 3 de la loi).

Théoriquement aisée, la différence peut dans la pratique être difficile à faire. En cas de doute sur le caractère commun ou privatif d'un ouvrage ou d'un équipement, ou sur le fait de savoir à qui appartient telle partie commune (tous les copropriétaires ou certain d'entre eux seulement), référez vous toujours à votre règlement de copropriété et n'hésitez pas à interroger votre syndic.

Les parties communes

Ce sont les espaces, ouvrages et équipements utiles à tous les copropriétaires ou à un sous-ensemble d'entre eux : exemple les copropriétaires d'un bâtiment, voire d'une cage d'escalier. On parle alors de " parties communes spéciales ".

Certaines parties communes peuvent être assorties d'un droit de jouissance exclusif pour le propriétaire d'un lot donné : c'est fréquemment le cas pour les jardins accessibles des appartements du rez-de-chaussée ou pour des terrasses. Elles n'en deviennent pas pour autant privatives et les droits du copropriétaire qui en a la jouissance sont limités. Le règlement de copropriété est la référence obligée pour toute incertitude ou tout litige.

Les parties communes sont communément :

• le gros oeuvre des bâtiments : fondations, murs porteurs, toiture ou terrasse... le sol, les cours, les parcs, les jardins, les voies d'accès,
• les locaux des services communs, les coffres, gaines et têtes de cheminées,
• les passages, halls, escaliers, paliers et corridors,
• les éléments d'équipement commun - chaufferie, portes automatiques, VMC, pompes de relevage - y compris les canalisations qui traversent les locaux privatifs,
• le ou les ascenseurs,
• l'antenne collective, etc.
  

Les parties privatives

Ce sont les espaces des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire :

• l'intérieur des appartements, s'il s'agit d'un immeuble d'habitation, y compris les portes, fenêtres, volets, stores et garde-corps, ainsi que la ou les portes palières,
• les cloisons intérieures non porteuses, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures,
• les enduits des murs intérieurs et des plafonds, les peintures, les tapisseries,
• les chapes et revêtements de sol, mais pas le gros oeuvre des planchers,
• le revêtement superficiel des balcons et terrasses, mais pas les éléments d'étanchéité ni le gros oeuvre sous-jacent,
• les équipements intérieurs (sanitaires, baignoires, installation chauffage central individuel), les installations de cuisine et les vide-ordures particuliers,
• les canalisations d'eau (arrivées et évacuations) et de chauffage pour leur partie ne desservant que la partie privative concernée,
• les caves, les greniers, les emplacements de stationnement attribués à un copropriétaire exclusivement, les devantures de magasins (sauf disposition contraire du règlement).
  

Dans les ensembles pavillonnaires soumis au statut de la copropriété (et non organisés en ASL), le terrain de chaque pavillon est toujours partie commune avec jouissance privative, mais par contre le gros oeuvre des maisons est partie privative car à l'usage exclusif du propriétaire de la maison. Ces principes s'appliquent également dans le cas de maisons incluses dans des copropriétés comportant par ailleurs un ou plusieurs bâtiments collectifs...

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 confère aux copropriétaires un droit d'usage qui ne trouve de limite que dans les droits des autres copropriétaires : en effet, il y est écrit que chaque copropriétaire en " use et jouit librement (...) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ". Ceci inclut le droit, sous les mêmes réserves, et à condition d'obtenir les autorisations administratives éventuellement nécessaires, d'en changer l'affectation...

C’est le contrat fondateur et permanent de la copropriété ; il est l'équivalent des statuts d'une société ou d'une asso ciation. Tout acquéreur l'accepte nécessairement en signant son acte d'achat et doit tout aussi nécessairement s'en faire remettre un exemplaire par le vendeur.

Par ailleurs, le règlement de copropriété, et notamment l'état descriptif de division qui y est inclus ou l’accompagne, sont publiés au Fichier immobilier. L’état descriptif de division donne la liste et la destination de tous les lots privatifs : appartements, boutiques, locaux commerciaux mais aussi caves, parkings, remises, etc. ; il est enregistré à la Conservation des hypothèques.

Le règlement de copropriété contient notamment la désignation des parties communes et des parties privatives et les règles concernant leur usage respectif. Il précise aussi la destination de l'immeuble (exclusivement habitation ou ouvert aux activités professionnelles) et permet de répondre par exemple aux questions suivantes :

• Pourrais-je aménager mon appartement comme je l'entends ?
• Ai-je le droit d'y exercer une profession libérale ?
  

Le règlement de copropriété comporte aussi les règles d’administration de la copropriété, pour autant qu’elles ne sont pas contraires aux dispositions légales adoptées postérieurement à son établissement, ainsi que les modes de répartition des différents types de charges et les grilles des différents « tantièmes » particuliers de chacun des lots applicables à ces types de charges lorsqu'elles ne sont pas réparties aux tantièmes de copropriété (appelés également « tantièmes généraux »).

Si les dispositions du règlement concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes peuvent être modifiées par l’assemblée générale, à une majorité néanmoins renforcée, les dispositions relatives à la répartition des charges ne peuvent être, sauf dans des cas très particuliers modifiées qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires sans exception, ou par un tribunal, même si elles sont inéquitables, voire même si elles ne respectent pas la loi.

Une dérogation instituée par la loi « SRU » et prorogée récemment simplifie cependant jusqu'au 13 décembre 2008 la modification des règlements de copropriété pour y introduire les « adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives depuis leur établissement ».

Si vous achetez votre appartement dans un immeuble collectif, celui-ci sera nécessairement sous le régime de la copropriété. C'est également le cas pour des maisons dans certains lotissements, mais la plupart des ensembles pavillonnaires sont sous le régime de l'association syndicale libre (ASL) (différent du statut de la copropriété).

Dans tous les cas, intéressez-vous à la collectivité dont vous allez devenir membre : il se peut que des décisions aient été prises qui vous engageront après votre acquisition, et par ailleurs, elle peut rencontrer des problèmes qui risquent de se traduire par des charges futures.

Si vous passez par un agent immobilier, celui-ci sera en mesure de vous fournir les convocations et procès verbaux des deux ou trois dernières assemblées générales. Ces documents seront très instructifs car, incluant les comptes approuvés et les budgets des exercices récents et, pour le budget, de l'exercice en cours, ils vous donneront une idée précise du montant des charges que vous aurez à supporter, et par ailleurs vous y trouverez une synthèse des décisions prises et des problèmes en cours.

N'hésitez pas à en discuter avec votre agent immobilier, en tant que professionnel, il vous aidera à les décoder !

Vous avez également le droit de consulter le carnet d'entretien de l'immeuble. Il vous renseignera la façon dont est organisé l'entretien, les contrats souscrits par la copropriété, les travaux importants réalisés, la date de leur réalisation et les garanties correspondantes, enfin s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le statut de la copropriété est complexe et très étroitement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1697, plusieurs fois modifiés. Les dernières modifications en date sont celles introduites par la loi " SRU ", du 13 décembre 2000, la loi " Urbanisme et habitat " du 2 juillet 2003, et la du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.

Tout immeuble ou ensemble immobilier soumis à ce statut est doté d'un règlement de copropriété. N'hésitez pas à demander à le consulter !

En devenant propriétaire de parties privatives, vous souscrivez à ce règlement, et vous devenez également propriétaire des parties communes, en indivision avec les autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété vous donne l'exacte mesure de vos droits sur les parties privatives et les parties communes.

Ces dernières sont sous la responsabilité d'un syndicat des copropriétaires, dont tous les copropriétaires sont membres. " Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical " (article 17 de la loi).

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, selon des modalités fixées par la loi et le règlement de copropriété.

• Le règlement de copropriété
• Parties communes, parties privatives
• Le syndicat des copropriétaires
• Le rôle du Syndic
• L'assemblée générale de copropriété
• Les charges de copropriété

L'organisation des ensembles pavillonnaires et lotissements organisés en ASL est plus simple : les propriétaires de maisons sont en plein propriété et doivent simplement respecter un cahier des charges dont est doté chaque lotissement ; les parties communes appartiennent à l'ASL, et le fonctionnement de cette dernière est tout entier contenu dans ses statuts...