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En principe, l’auteur d’une offre peut librement la révoquer tant que son acceptation n’est pas intervenue. Toutefois, lorsqu’une offre est faite à une personne déterminée, la jurisprudence exige son maintien durant le délai stipulé sur l’offre(1) ou durant un délai raisonnable à défaut de stipulation sur ce point.

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt en date du 7 mai 2008(2).

Dans cette affaire, une offre d’achat avec remise de « dépôt de garantie » a été signée par l’intermédiaire d’un agent immobilier le 24 juin 2000, assortie d’un délai de validité expirant le 27 juin 2000. Elle a ensuite été retirée par son auteur, par courrier recommandé en date du 26 juin 2000. Les vendeurs, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, ont quant à eux notifié leur acceptation par un courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 27 juin 2000. L’auteur de l’offre d’achat a assigné les vendeurs en restitution de la somme versée et en paiement de dommages et intérêts.

La cour d’appel a retenu la validité de la rétractation de l’offre d’achat en raison du fait qu’elle était intervenue avant l’acceptation par les vendeurs.

La Cour de cassation casse et annule cet arrêt, rappelant que « si une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ». Ainsi, une offre d’achat assortie d’un délai est irrévocable tant que ce délai n’est pas parvenu à son terme. Si l’offrant la révoque dans le délai de validité, il doit réparation (dommages et intérêts) au bénéficiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour inexécution d’une obligation de faire (maintenir son offre).

Précisons que les faits soumis à la Cour suprême avaient eu lieu avant le 1er juin 2001, date d’entrée en vigueur de l’article 1589-1 du Code civil créé par la loi solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dite loi « SRU ».

Or, depuis cette date, aucun versement ne peut plus être exigé lors de la signature d’une offre d’achat, quelles que soient la qualité de l’acquéreur et la nature de l’immeuble objet de l’offre.

C’est la raison pour laquelle, notamment, la pratique de l’offre d’achat a été quasiment abandonnée pour lui préférer celle de la simple lettre d’intention d’achat. Cette lettre d’intention est un document à vocation essentiellement commerciale qui ne comporte pas de durée de validité et n’a pas à être acceptée par le vendeur car elle ne crée pas de lien contractuel entre les parties.

(1) Cass.1ère civ. 17 décembre 1958, Bull. civ. I, n° 579. (2) Cass. 3ème civ. 7 mai 2008, n° 07-11.690.

Il convient de rappeler que le dispositif Pass-Foncier a pour objectif de faciliter l’accession des ménages modestes à la propriété en dissociant l’acquisition du foncier de celle du bâti, et en soumettant l’ensemble de ces opérations au taux réduit de la TVA.

Cette mesure résulte d’une convention conclue le 20 décembre 2006 et modifiée par avenant du 27 septembre 2007, entre l’Etat, l’Union d’Economie Sociale pour le Logement (UESL) et la Caisse des dépôts et consignations. Il vise les opérations engagées à compter du 1er janvier 2008 et jusqu’au 31 décembre 2009.

Une instruction fiscale du 17 septembre 2008 (BOI 8 A-2-08) commente ce dispositif.

En pratique, l’opération se réalise en deux temps.

En pratique, une personne morale, dite « structure porteuse », se porte acquéreur du foncier. Il convient de préciser qu’il s’agit d’une structure émanant du 1 % logement, désignée par un comité interprofessionnel du logement ou une chambre de commerce et d’industrie.

Cela étant, concomitamment à l’acquisition du foncier, un bail à construction est signé pour la réalisation d’une maison individuelle, soit directement avec le ménage accédant, lorsque celui-ci fait réaliser sa construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou d’un autre contrat de louage d’ouvrage, soit avec un promoteur constructeur qui cède dans un second temps son droit au bail à construction au ménage accédant avec lequel un contrat de vente en l’état futur d’achèvement est passé.

A l’heure où nous écrivons ces lignes, l’extension du Pass-Foncier » est envisagée dans le cadre du projet de loi Boutin. Il est question d’une extension du dispositif aux logements collectifs, afin d’adresser une réponse concrète aux difficultés de l’accession sociale dans les zones denses où la maison individuelle neuve n’est pas une réponse adaptée et notamment dans les zones au marché immobilier tendu.

Le décret n° 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l’état de l’installation d’électricité dans les immeubles d’habitation a été publié au Journal officiel du 24 avril dernier. Ce texte a été pris en application de l’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation (lui-même issu de la loi ENL du 13 juillet 2006) qui prévoit « qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. »

L'entrée en vigueur de ce nouveau diagnostic, dont le régime est calqué sur celui des installations intérieures de gaz effectif depuis le 1er novembre 2007, a finalement été fixée au 1er janvier 2009.

Le code de la construction et de l’habitation se trouve enrichi de quatre articles : R. 134-10 à R. 134-13, définissant le champ d’application du dispositif, son contenu, les conditions requises du diagnostiqueur et reconnaissant l’équivalence de certains documents.

A l’instar du diagnostic gaz, l’état d’installation intérieure électrique à vocation informative sans obligation de travaux et logiquement d’une durée de validité de trois ans (qui sera confirmée vraisemblablement officiellement ultérieurement), ne concerne que les logements et leurs dépendances et ne porte que sur les parties privatives, à l’exclusion des parties communes, lorsque la vente affère à un lot de copropriété. Il est réalisé en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant. Il porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

S’agissant du contenu, le texte dispose que ledit état qui recensera les différentes anomalies « relève et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques :

- d’un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;

- d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique ;

- d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;

- d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

L’état de l’installation intérieure d’électricité identifie :

- les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;

- les conducteurs non protégés mécaniquement. »

L’arrêté du 8 juillet 2008 (JO du 23 juillet) définit le modèle et la méthode de réalisation de l’état.

L’attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l’Energie tient lieu dudit état si elle a été établie moins de trois ans à la date à laquelle l’état doit être produit ou, à défaut, lorsque celle-ci ne peut être présentée, la déclaration de l’organisme agréé indiquant qu’il a bien visé une attestation.

En outre, à titre transitoire, certains autres documents sont également reconnus équivalents à l’état de l’installation intérieure d’électricité qui, en conséquence, s’y substitueront : il s’agit des diagnostics réalisés volontairement avant le 1er janvier 2009 dans le cadre d’opérations organisées par les distributeurs d’électricité (inscrits sur une liste officielle).

Les conditions requises du diagnostiqueur sont ici les mêmes que pour les autres diagnostics techniques composant le dossier de diagnostic technique (DDT) : garantie de compétence, organisation et moyens appropriés, assurance couvrant les risques de RCP, impartialité et indépendance. Un autre arrêté du 8 juillet 2008 (JO du 23 juillet) est venu préciser les critères de certification des compétences ainsi que les critères d’accréditation des organismes de certification.

Rappelons enfin que le défaut de production de l’état de l’installation intérieure d’électricité interdit à ce titre au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Les imprimés FNAIM seront modifiés en temps utile pour intégrer cette nouvelle obligation réglementaire. A noter qu’un article à paraître dans la Revue bleue d’octobre 2008 lui sera également consacré.

Destiné à évaluer la quantité d’énergie consommée par un bâtiment et à en mesurer l’impact sur l’environnement, le diagnostic de performance énergétique se traduit par un document dont le contenu et les modalités d’établissement sont réglementés.

Le DPE comprend notamment :

- un descriptif des équipements de chauffage, de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation ;

- le classement du bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;

- le classement du bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre ;

- des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Le DPE doit ainsi comporter un descriptif du logement et de ses équipements(1). Cette obligation suppose que le diagnostiqueur ait constaté par lui-même la présence de ces éléments.

En conséquence, et comme l’indique le ministère du Logement et de la Ville : « De par la nature de ses prestations, le diagnostiqueur doit visiter le bien à vendre, à louer ou à construire.

« En particulier pour le DPE, il doit faire des recommandations de travaux d’économie d’énergie au vu de la construction ainsi que des équipements et des éléments qui ont une incidence sur la performance énergétique. »

Par ailleurs, rappelons que le diagnostic doit être établi, suivant un modèle fixé par arrêté, par un professionnel certifié, présentant des garanties de compétence, disposant d’une organisation et de moyens appropriés, et ayant souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle(2).

Au regard de tous ces éléments, il est par conséquent impossible pour un diagnostiqueur d’établir un DPE par « correspondance », c’est-à-dire à partir des seules informations délivrées par un propriétaire.

Un tel diagnostic serait irrégulier et engagerait nécessairement la responsabilité du diagnostiqueur.

(1) Cf. modèles 6.1 et 6.2 fixés par arrêté du 15 septembre 2006.

(2) Art. L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

Introduit par l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait une nouvelle fois parler de lui, toujours à propos de son champ d’application (cf. brèves des 29 janvier 2007 et 17 juillet 2007).
Contre toute attente, une réponse ministérielle(1) précise que seuls les bailleurs des locaux situés dans des bâtiments à usage principal d’habitation sont soumis à l’obligation de fournir un DPE lors de toute nouvelle mise en location ou renouvellement de bail. Les baux commerciaux et professionnels semblent donc exclus du champ d’application de l’obligation, ce que devrait confirmer un décret à paraître, selon nos sources.
Cette solution ne va pourtant pas de soi à la seule lecture des textes. Comme la quasi-totalité de la doctrine, nous avions considéré qu’un DPE devait être fourni pour la conclusion et le renouvellement de tous les baux, quels qu’ils soient (cf. la brève parue sur ce site). La rédaction de l’article L. 134-1 du CCH, qui liste les cas dans lesquels un DPE n’est pas exigé, nous a en effet induit en erreur, puisqu’il est muet sur l’usage des locaux concernés. De là à en déduire que tous les baux étaient concernés, il n’y avait qu’un pas, allègrement franchi par les commentateurs, car «là où la loi ne distingue pas il n’y pas lieu de distinguer».
Pour circonscrire le champ d’application du DPE aux seules locations à usage principal d’habitation, le ministre se fonde quant à lui sur l’article L. 134-3 du CCH qui ne fait référence qu’à la loi du 6 juillet 1989. Les autres types de baux se trouvent donc de facto exclus de la réglementation.
Le site Internet du ministère du Logement a d’ailleurs récemment mis à jour la fiche relative au DPE, qui précise désormais que les «bâtiments tertiaires» sont exclus du cadre de la réglementation.

(1) RM n° 619, JO AN Q, 14 août 2007, p. 5293.