Immobilier infos

Par un arrêt en date du 11 juillet 2007, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a validé un congé pour vendre mentionnant pourtant une date d’effet erronée(1).

Le congé avait été notifié par le bailleur le 26 septembre 2001 pour le 1er avril 2002, alors que le bail expirait le 31 mars 2002.

Dans le but de faire invalider le congé et d’obtenir la reconduction de son bail, le preneur affirmait à l’appui de son pourvoi qu’en indiquant une fausse date, le bailleur n’avait pas respecté les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La Cour rejette le grief au motif que, le congé ayant bien été notifié six mois avant l’expiration du bail, conformément aux dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier, même s’il mentionne une date d’effet incorrecte.

Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation et n’est pas surprenante. En effet, par un arrêt en date du 10 juillet 2002, la Cour suprême avait déjà considéré que le congé donné par un locataire sans préciser sa date d’effet n’en reste pas moins valable. Dans cette hypothèse, le délai de préavis expire trois mois après la date de réception du congé par le bailleur(2).

La Cour de cassation a ensuite réaffirmé ce principe par un arrêt en date du 17 mai 2005, dans le cas d’un congé notifié par le bailleur le 29 mars 1999 pour le 30 septembre 1999, alors que le bail expirait le 30 septembre 2002 : «un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné»(3). La même solution a été à nouveau retenue dans un arrêt du 13 juin 2006(4).

Ainsi, le délai d’ordre public s’applique indépendamment de la volonté du bailleur qui n’est donc pas tenu de faire figurer dans son congé une date de prise d’effet valable, et peut même n’en donner aucune !

Rappelons toutefois que cette règle ne s’applique que dans le cas d‘un congé notifié au locataire avant l’expiration du délai de préavis de six mois. Le congé tardif, quant à lui, est systématiquement frappé de nullité, quelle que soit la date d’effet qu’il mentionne. Une telle nullité est lourde de conséquence puisque le bail est alors soit tacitement reconduit, soit renouvelé, en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989(5).

(1) Cass. 3ème civ. 11 juillet 2007, n° 704 FS-P+B (décision en ligne).

(2) Cass. 3ème civ. 10 juillet 2002, Administrer janvier 2003, p. 46.

(3) Cass. 3ème civ. 17 mai 2005, Administrer février 2005, p. 35.

(4) Cass. 3ème civ. 13 juin 2006, AJDI 2006, p. 743.

(5) Cass. 3ème civ. 10 juillet 1996, Revue des Loyers 1996, p. 414 ; CA Paris 6ème ch. C 6 avril 1993, Juris-Data n° 1993-021257.

Un arrêt(1) attire notre attention en ce qu’il retient la responsabilité d’un bailleur en raison de troubles causés par des tiers.

En effet, rappelons que suivant l’article 1725 du Code civil, «le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance… sauf au preneur à les poursuivre en leur nom personnel».

Pourtant dans l’arrêt ici commenté, la cour d’appel de Paris écarte l’application de ce texte.

Dans cette affaire, un locataire assigné en raison de nombreux impayés de loyer, opposait le manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible du bien loué.

Le locataire reprochait au bailleur d’être resté sourd à ses demandes insistantes de pose d’un digicode dans l’immeuble. Or, selon le locataire, l’absence de tout système de sécurité avait facilité l’agression dont il avait été victime.

La cour retiendra la responsabilité du bailleur dans les termes suivants :

«Considérant que les dispositions de l’article 1725 du Code civil ne sont pas applicables en l’espèce, car les bailleurs n’ont mis aucun obstacle à l’entrée dans les parties communes… de sorte qu’ils ont facilité l’agression dont a été victime Monsieur X ; qu’ils sont sans excuse, compte tenu de l’évolution de la société, de n’avoir pris aucune mesure pour rendre efficace le «clos» des lieux loués ; que la pose d’un digicode était une mesure classique pour assurer la sécurité des lieux loués et de leurs abords immédiats…

En conséquence, les juges considèrent que le locataire a subi un préjudice «né de la faute des bailleurs quant à la délivrance d’un local non normalement protégé, laquelle a entraîné une baisse du chiffre d’affaires par suite du «traumatisme» subi par son gérant, lequel n’a plus ouvert que de manière réduite l’après-midi…»

En d’autres termes, pèserait sur le bailleur une véritable obligation de sécurité l’obligeant à la pose d’équipements particuliers, et notamment sur les parties communes !

Toutefois, cette solution n’est pas nouvelle. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de statuer en ce sens, et de souligner une attitude fautive du bailleur, notamment dans un arrêt du 23 mars 1994(2).

Dans cet arrêt, les juges avaient en effet pu constater que l’absence de protection par digicode «avait été le plus important des facteurs ayant permis l'effraction de l'appartement».

Il est permis de soulever la difficulté pour le bailleur de respecter cette obligation lorsque l’immeuble ne lui appartient pas en totalité. Dans l’hypothèse d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, la pose d’un digicode ne dépend en effet pas de l’unique volonté du propriétaire mais nécessite une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

En réalité, cette jurisprudence tend systématiquement à caractériser une faute du bailleur (carence, négligence etc.). Il est permis d’en déduire qu’en l’absence de démonstration d’une attitude réellement fautive du bailleur, la responsabilité de celui-ci ne saurait être engagée…

(1) CA Paris 16ème ch. A 29 novembre 2006, n° 04/19412 - LOISEAU c/sté PYYFREMA.

(2) Cass. 3ème civ. 23 mars 1994, n° 92-11584.

Dans le cadre de la détermination des revenus fonciers, le contribuable doit notamment prendre en compte les recettes provenant des loyers perçus. Ces loyers doivent en principe correspondre au prix du marché.

A défaut, l’administration fiscale peut substituer au montant du loyer déclaré, la valeur locative normale de l’immeuble, dès lors qu’il existe entre eux un écart important, et que le propriétaire n’est pas en mesure d’établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l’immeuble pour son prix normal.

Dans cette hypothèse, l’administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consentie à son locataire.

A l’occasion d’une réponse ministérielle(1), le parlementaire interrogé nous rappelle que ces règles s’appliquent indistinctement aux propriétaires bailleurs, que leurs biens soient ou non loués à un membre de leur famille.

Il précise, à ce titre, que contrairement à ce que l’auteur de la question soutenait à l’appui d’une décision du Conseil d’Etat(2), il n’existe pas de règle permettant un abattement de 5 % sur les locations accordées aux enfants du bailleur.

Par conséquent, en pratique, si votre client souhaite loger son enfant dans un logement dont il est propriétaire, deux solutions s’offrent à lui. Il peut : - soit louer le bien au prix du marché ; - soit le mettre gratuitement à disposition de son descendant. Mais, dans ce cas, il ne pourra pas déduire les charges afférentes à ce bien.

(1) Rép. min. 14 octobre 2008, n° 15513. (2) CE 3 février 1986, n° 43224, 9ème et 7ème s.-s.

«L’entrée en vigueur du CREP(1) au 12 août 2008 est l’occasion pour nous de revenir sur l’évolution législative en matière de diagnostics devant être obligatoirement annexés aux baux d’habitation.

L’état des risques naturels et technologiques depuis juin 2006, le diagnostic de performance énergétique depuis juillet 2007, aujourd’hui le constat des risques d’exposition au plomb, demain, peut-être, un état relatif à la sécurité des installations électriques, et après demain ?

A compter du 12 août 2008, doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949, un constat des risques d’exposition au plomb.

L’absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur.

Par ailleurs, nous vous rappelons que l’administration fiscale vous autorise, dans le cadre de votre déclaration de revenus fonciers, à déduire pour son montant réel le coût de ce diagnostic désormais obligatoire.

(1) Constat des risques d'exposition au plomb.

Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, la FNAIM (ainsi que d’autres organisations professionnelles, réseaux immobiliers et gestionnaires de sites Internet immobiliers) a signé le 19 mai dernier avec l’Etat une convention engageant les professionnels de l’immobilier à délivrer aux acquéreurs et locataires une meilleure information sur la performance et la consommation énergétiques des bâtiments.

Cette charte fixe plusieurs objectifs aux professionnels de l’immobilier : - faire réaliser le DPE dès la mise en vente ou en location du bien ; - inciter les bailleurs et vendeurs à afficher l’étiquette énergie/climat du DPE ; - afficher l’étiquette énergie/climat du DPE dans les annonces, catalogues, sites Internet et tous supports de publicité dès lors que leurs mandants ne s’y opposent pas ; - informer et sensibiliser les bailleurs et vendeurs sur les enjeux de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments (le ministère de l’Ecologie fournira aux signataires les moyens appropriés pour réaliser cet objectif).

Les professionnels les plus diligents seront récompensés dans le cadre d’un concours organisé chaque année. Par ailleurs, un bilan annuel relatif à l’application de ces mesures sera établi, pouvant entraîner l’instauration d’éventuelles obligations législatives ou réglementaires.

Afin de respecter les objectifs assignés par cette convention, la FNAIM mettra très prochainement à la disposition de ses adhérents les outils nécessaires.

De nombreux régimes locatifs renforcent le droit de la location à usage d'habitation. Dans ce contexte juridique, on distingue le régime du droit commun et les régimes spécifiques.

Le régime de droit commun ou régime général__ Ce sont les dispositions de la loi Mermaz du 6 juillet 1989 qui fixent les règles s'appliquant aux locaux neufs ou anciens, non meublés, à usage d'habitation principale (ou mixtes : professionnel et habitation). Ces dispositions ont été complétées par la loi du 13 décembre 2000, dite loi « SRU » (Solidarité et Renouvellement Urbains).

La loi prévoit notamment que le bail est signé pour une période déterminée – 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ou les SCI familiales, et 6 ans pour les bailleurs personnes morales - et est reconduit tacitement sauf congé donné par le bailleur 6 mois avant l’échéance « justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux » ; le locataire peut quant à lui donner congé à tout moment sous réserve de respecter un préavis de 3 mois.

D'autre part, si la fixation du loyer est libre à chaque changement de locataire, sa révision et son réajustement éventuel lors du renouvellement sont strictement encadrés.

Enfin, l'accès général à la location n'est clairement soumis à aucune condition de ressources. Toutefois, dans la pratique, le propriétaire exigera que l'ensemble de vos revenus représente au moins le triple du montant du loyer et des charges. Il est en droit de vous demander des documents les justifiant, à l’exclusion de la carte d'assuré social, de copies de relevés ou d’attestation de bonne tenue de compte bancaire ; dans le cadre de la lutte contre les discriminations, il ne peut également vous demander de photographie d'identité.

Si les ressources sont insuffisantes, ou insuffisamment assurées, le propriétaire ou son représentant peuvent demander l’apport d’une caution.

Les régimes spécifiques Les types de logements qui suivent n'entrent que partiellement dans le champ d'application de la loi Mermaz.

Les logements HLM : ils sont attribués sous certaines conditions d'occupation et de ressources qui sont révisées annuellement tous les 1 er janvier. En revanche, si vos ressources augmentent une fois dans les lieux, votre occupation ne sera pas remise en cause mais vous devrez au delà d’un certain seuil acquitter un surloyer.

La location à loyer taxé : ce type de location concerne certains logements construits avant le 1 er septembre 1948 (la loi de 1948 fut la première à protéger les locataires en leur assurant un droit au logement). Aucune condition de ressources ne régit les locaux soumis à cette loi, mais une valeur locative leur est imposée, calculée en fonction de la surface de l'appartement, des équipements et de l'entretien de l'immeuble. La loi du 23 décembre 1986 (loi « Méhaignerie ») a organisé la « sortie » des locaux soumis à cette loi à l’exception des catégories les plus basses, sous conditions de ressources des locataires et sous réserve de conditions minimales de confort et d'habitabilité redéfinies par un décret du 6 mars 1987.

La location à loyer plafonné : sont concernés par ce régime les locaux construits après 1948 et qui ont été financés à l'aide d'un prêt du Crédit Foncier de France. On distingue dans cette catégorie les logements économiques et familiaux construits avant 1964, ceux édifiés après cette date à l'aide d'un prêt spécial immédiat, les immeubles à loyers moyens et les logements situés en secteur sauvegardé ou en périmètre de restauration immobilière. Pour pouvoir bénéficier de ces loyers plafonnés, le locataire est néanmoins soumis à des conditions de ressources et doit occuper le logement à titre de résidence principale.

La location à loyer conventionné : ce dispositif s'applique lorsque le propriétaire-bailleur a obtenu une aide de l'Etat pour financer ou améliorer un logement locatif. En contrepartie, le propriétaire s'engage à le louer à un tarif plafonné pendant une durée au moins égale à neuf ans. Les occupants des logements ouvrant droit à l'aide de l'État peuvent bénéficier de l'APL (Aide Personnalisée au Logement), versée directement au bailleur et déduite du loyer demandé.

Les locations meublées : les logements meublés sont expressément exclus de la loi Mermaz. Ils peuvent relever de la loi de 1948. Si ce n'est pas le cas, le contrat de location relève du seul Code civil et offre une grande liberté au bailleur pour fixer ses conditions : durée du bail, dépôt de garantie, charges locatives…

La location meublée est toutefois encadrée lorsque le logement est destiné à l’habitation principale du locataire : c’était le cas depuis plusieurs années dans le cas où le propriétaire bailleur louait « habituellement » plus de quatre logements meublés. Mais ces dispositions ont été étendues par la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale à toutes les locations meublées destinées à l’habitation principale. Le bail doit être écrit et doit être d’un an minimum, sauf lorsque la location est faite à un étudiant : dans ce cas il peut être de 9 mois. Egalement dans ce régime le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois, sauf dans le cas de l’étudiant, il a droit au renouvellement de son bail sauf reprise ou vente par le propriétaire.

Attention : dans les autres cas (bail de résidence secondaire notamment), lorsque le bail ne prévoit pas que le locataire puisse donner congé en cours de bail, le loyer et les charges sont dus jusqu’à l’échéance contractuelle !

Enfin, dans tous les cas, le propriétaire, même lorsqu’il est tenu au renouvellement, peut augmenter librement le loyer à l’échéance du bail.

Pour bénéficier de la relative liberté accordée aux logements meublés, l’ameublement et l’équipement ménager (vaisselle, équipement de cuisine, ustensiles de ménage) doivent être suffisants pour permettre à l’occupant de s’y installer en n’y apportant que ses effets personnels !

Conditions de décence s'appliquant à toutes les locations La loi « SRU » du 13 décembre 2000 a introduit dans le Code civil et dans la loi Mermaz une disposition obligeant le bailleur à délivrer un logement « décent », dont les caractéristiques minimales ont été fixées par un décret du 30 janvier 2002, prescrivant notamment des conditions minimales de surface et volume, de salubrité, de sécurité et d équipements de confort…

Une location est dite meublée dès lors que le logement loué est garni d'un mobilier permettant la vie courante. Le propriétaire qui opte pour ce type de location doit cependant veiller, sous peine de requalification – de plus en plus fréquemment prononcée par les tribunaux – en location non meublée qui soumet le contrat aux contraintes de la loi Mermaz (*), à ce que l’ameublement et l’équipement ménager (vaisselle, équipement de cuisine, ustensiles de ménage) doivent être suffisants pour permettre à l’occupant de s’y installer en n’y apportant pratiquement que ses effets personnels !

La location meublée était encadrée lorsque le logement est destiné à l’habitation principale du locataire dans le cas où le propriétaire bailleur louait « habituellement » plus de quatre logements meublés. Ces dispositions ont été étendues par la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale à toutes les locations meublées destinées à l’habitation principale. Le bail doit être écrit et doit être d’un an minimum. ; elles ne devraient a priori concerner que les nouvelles locations conclues à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Pour les autres conditions du bail et a fortiori pour les autres baux, c'est la liberté contractuelle qui prévaut, et à titre supplétif, les articles 1708 à 1760 du Code Civil.

Dans tous les cas, il est recommandé de préciser dans le bail la nature des charges récupérables auprès du locataire (attention : le propriétaire peut en meublé récupérer des charges, de taxes, voire des travaux qu’il ne pourrait récupérer en location non meublée !), le montant du dépôt de garantie (qui n’est lui-même soumis à aucune limitation, de même que les loyers exigés d’avance.

Point le plus important et à ne négliger sous aucun prétexte : l'état des lieux et l'inventaire détaillé du mobilier. Ce dernier document doit lister les meubles et tout l’équipement mis à la disposition du locataire, à l’instar de ce qui se fait pour les locations saisonnières. Il doit également être précisé si l’assurance pour le mobilier du propriétaire incombe ou non au locataire, en sus de celle qu’il doit souscrire pour ses effets personnels et sa responsabilité civile.

Congé du locataire et du propriétaire Lorsque le logement est destiné à l’habitation principale du locataire, celui-ci peut donner congé à tout moment sous réserve d’un préavis d’un mois. A l’échéance, le bail est tacitement reconduit pour une durée d'un an. Toutefois, le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois ; si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis ; les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais encadrés comme pour les baux de locaux nus : il s’agit de la "décision de reprendre ou de vendre le logement", ou "un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".

Dans les autres cas (location de résidence secondaire par exemple), et à moins que le bail ne stipule une durée fixe sans possibilité de reconduction, le bail se prolonge à l’échéance sans limite de durée. Il peut aussi prévoir, ce qui est le plus fréquent, qu’il se reconduise tacitement pour une durée identique ou une durée spécifiée. Seul un congé délivré par l’une ou l’autre des parties peut y mettre fin. Les modalités de délivrance du congé et notamment la durée du préavis sont libres et doivent être spécifiées dans le bail ; à défaut, c’est l’usage régional qui s’applique…

Attention : dans ce cas, à moins que le bail ne prévoie des modalités différentes, le locataire pas plus que le propriétaire ne peut donner congé avant l’échéance : s’il doit pour quelques raisons que ce soit quitter la location en cours de bail, il doit les loyers et les charges jusqu’à la fin de ce dernier, ou au moins jusqu’à sa relocation éventuelle !

Le propriétaire de son côté peut, toujours dans le cas où le bail n’est pas destiné à l’habitation principale, donné congé sans devoir une quelconque justification, relouer à quelqu’un d’autre, ou exiger en contrepartie du renouvellement une augmentation de loyer…

Notons aussi qu'un aménagement a été introduit par amendement dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale : il permet à un bailleur de réduire à neuf mois au lieu d’un an le bail d'une location meublée à un étudiant, afin de l'aligner sur l’année universitaire et, dans les régions touristiques, de combiner ce type de location avec des locations saisonnières pour les vacanciers. Cet amendement supprime dans la foulée pour ces locations le droit à la reconduction tacite.

Une fiscalité différente de celle appliquée à une location vide Les revenus de la location meublée sont soumis à une fiscalité particulière, celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors que les revenus des locations vides entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Peu de bailleurs peuvent prétendre au statut de loueur professionnel en meublé (minimum 23.000 euros de recettes TTC tirées des locations en meublés ou 50% des revenus globaux), certes intéressant mais aux contraintes multiples et notamment celles de l'inscription au registre du commerce, de cotisation aux caisses des non salariés et de tenue d'une comptabilité sérieuse ; les autres peuvent bénéficier du régime des « micro-BIC » (régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux) : la déduction des charges est forfaitaire et fixée à 72%, ce qui est intéressant, sauf en cas de travaux et d'emprunt importants ; en effet, dans la location classique, non seulement ceux-ci sont déductibles en totalité, mais de surcroît le déficit peut être reporté sur le revenu global jusqu'à hauteur de 10.700 euros !

Par ailleurs, le loueur en meublé est aussi soumis à la taxe professionnelle.

Le loyer en début de bail Si le logement ne fait pas partie du secteur social ou HLM, et si le propriétaire n’a pas conclu une convention lui permettant de bénéficier de prêts aidés ou de subventions à l’amélioration de l’habitat, ou s’il n’a pas demandé à bénéficier d’un des régimes fiscaux « Quilès-Méhaignerie », « Besson », « Lienemann » (locations sociales) ou « Borloo populaire », le loyer des nouvelles locations est fixé librement. Au locataire de négocier, dans la mesure du possible, en jouant sur la durée du bail, les équipements et l'état du marché.

Pour les logements soumis à des régimes spécifiques, les loyers sont plafonnés et réglementés.

L'augmentation en cours de bail Le bail comporte pratiquement toujours une clause d'indexation. Le loyer peut alors faire l'objet d'une révision annuelle, qui, pour les logements non meublés et hors loi de 1948, ne pouvait jusqu’au 31 décembre 2005 excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction (ICC), et ne peut depuis le 1 er janvier 2006 excéder la variation d’un nouvel indice : l’Indice de révision des loyers (IRL). A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. Attention, un propriétaire qui oublie d'appliquer l'indexation annuelle conserve le droit d'appliquer rétroactivement cette augmentation. Il peut ainsi réclamer les augmentations dues sur les cinq année antérieures. Un propriétaire peut également proposer au locataire à l’échéance du bail une augmentation de loyer en échange de travaux d'amélioration du logement. Si le locataire accepte, un avenant au bail devra être signé.

L'augmentation au renouvellement du bail Un propriétaire, considérant le loyer sous-évalué, peut proposer une augmentation au locataire. Il devra lui notifier cette demande au moins six mois avant la fin du bail et justifier le caractère « manifestement sous-évalué » par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le locataire aura ensuite deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou sans réponse, le propriétaire pourra saisir la commission départementale de conciliation. Si un accord n'a toujours pas été trouvé, il incombe au bailleur de demander au tribunal de trancher.

Dans l'agglomération parisienne, l’augmentation ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer pratiqué et celui des références présentées, sauf si le propriétaire a effectué (ou réglé en quote-part dans la copropriété) des travaux pour un montant égal au loyer d’une année.

Dans tous les cas l'augmentation du loyer ainsi déterminée doit être étalée sur trois ans si elle n'excède pas 10% et sur 6 ans dans le cas contraire

Locataire et propriétaire peuvent chacun mettre fin au bail ou ne pas le renouveler. Dans des conditions néanmoins très réglementées. En tant que locataire, vos droits dépendent en réalité du type de bail. Les locations meublés font l'objet d'une fiche distincte.

Bail d'habitation hors loi de 1948 (locations non meublées) Le locataire d'un logement de ce type peut résilier son bail à tout moment sans avoir à se justifier. Cela s'appelle " donner congé ". Il doit juste notifier son départ au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter un préavis de trois mois qui court à compter de la réception effective (donc le retrait en cas de mise en instance) de la lettre par le propriétaire.

Toutefois, ce délai est ramené à un mois, lorsque le congé est donné à la suite :

• de l'obtention d'un premier emploi,
• d'une mutation professionnelle,
• d'une perte d'emploi
• de l'obtention d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

Peuvent aussi bénéficier d'un préavis réduit les locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du RMI.

A l'inverse, le propriétaire ne peut donner congé qu'à la fin du bail, avec un préavis de six mois qui ne commence à courir qu'à compter de la réception effective du congé par le locataire (retrait de la lettre recommandée si mise en instance, ou signification du congé par huissier), et ce congé doit, pour être régulier, être justifié nécessairement d'une des trois manières suivantes :

• par sa décision de reprendre pour en faire sa résidence principale, ou celle de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, de ses ascendants, de ses descendants ou de ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire... La justification de reprise doit être mentionnée dans le congé ainsi que le bénéficiaire qui ne peut changer par la suite sans remettre en cause la validité du congé ; celle-ci est également conditionnée par l'utilisation effective à titre d'habitation principale du logement par le bénéficiaire désigné de la reprise après le départ du locataire...
• par sa décision de vendre le logement : le congé doit dans ce cas indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre doit nécessairement porter que sur les locaux inclus dans le bail et est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A défaut d'acceptation de l'offre, le congé est considéré comme valable et le locataire doit avoir quitté les lieux à l'échéance du bail. Par contre, le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente s'il a l'intention de recourir à un prêt.

Dans le cas où le locataire n'a pas donné suite, et où le propriétaire est amené à baisser son prix, il doit en priorité en faire bénéficier le locataire qui dispose à nouveau d'un délai d'un mois pour accepter, puis deux et quatre mois pour réaliser la vente.

• par un motif légitime et sérieux : sont concernés les manquements du locataire aux obligations du bail, comme des incidents dans le paiement du loyer (un ou plusieurs commandements délivrés par le bailleur, même suivis de régularisation de l'impayé suffisent), un paiement du loyer systématiquement en retard, des troubles de voisinage et des dégradations causées à l'immeuble, ou encore un usage des lieux non paisible ou non conforme à leur destination...

Pour être régulier, le congé doit être délivré séparément à chacun des époux, partenaires de PACS ou concubins connus et de manière générale à chacun des co-signataires du bail.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Le propriétaire peut aussi résilier le bail à tout moment en cas de manquement grave aux obligations du locataire, et notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, de non-souscription de l'assurance obligatoire de responsabilité civile ou d'un contrat d'entretien de chaudière, ou encore de trouble grave au voisinage.

La résiliation du bail doit nécessairement commencer par la délivrance d'un commandement, qui ouvre au locataire un délai d'un mois pour régulariser la situation ; ce délai est de deux mois quand la résiliation est demandée pour non-paiement.

Bail ou occupation soumis à la loi de 1948 Le locataire d'un logement soumis à la loi de 1948 dispose d'un droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée. Aussi, sauf s'il ne respecte pas ses engagements, seuls les congés pour travaux, ou pour reprise du logement en vue de l'habiter seront recevables. Dans le premier cas, le propriétaire devra proposer un autre logement temporaire et le locataire réintégrera les lieux après travaux. Dans le second cas, le propriétaire devra là encore proposer un autre logement correspondant aux besoins et ressources du locataire. Ce nouvel appartement devra être dans la même ville ou commune limitrophe, dans un rayon de cinq kilomètres du logement précédent.

Toutefois, pour les catégories II-B et II-C, il a été créé pour le propriétaire la possibilité, sous réserve de conformité des locaux aux conditions minimales de confort et d'habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1987, de proposer des baux de sortie de huit ans, avec augmentation du loyer par huitièmes pour atteindre le niveau des "loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables", et avec possibilité d'y ajouter les augmentations annuelles à l'indice pour ne pas prendre de nouveau retard.

Il a été toutefois introduit deux limitations : des conditions de ressources du ou des locataires pour entreprendre la procédure (cumulées pour tous les occupants du logement elles doivent être inférieures à un seuil fixé par décret), et conservation du droit au maintien dans les lieux pour les locataires âgés de plus de soixante-cinq ans à l'expiration du bail de huit ans, ou handicapés...

Sous peine de voir votre bail résilié, vous devez en tant que locataire respecter un certain nombre d’obligations qui découlent du contrat que vous avez souscrit avec le propriétaire. Voici les principales :

Obligation de contracter une assurance En qualité d’occupant, vous devez au minimum souscrire une assurance couvrant votre responsabilité civile, en cas d’incendie, dégâts des eaux ou pour tout autre dommage causé aux personnes et aux biens par votre faute ou celle des personnes dont vous répondez : famille, amis, visiteurs, et même vos animaux domestiques. Le propriétaire est en droit de vous demander un justificatif d'assurance. Attention, ne pas avoir contracté d'assurance risques locatifs est un motif de résiliation du bail !

Obligation de payer le loyer et les charges Loyer et provision pour charges sont payables à la date spécifiée au contrat de location, en général le premier du mois pour le mois concerné. Tout retard autorise le propriétaire à vous relancer et le cas échéant à vous délivrer un commandement par huissier, première étape vers la résiliation de votre bail. Même si vous avez régularisé dans le délai imparti (deux mois), la délivrance d’un commandement révèle un manquement aux obligations du bail qui peut être invoqué par le propriétaire comme un « motif légitime et sérieux » justifiant un congé en fin de bail.

Autres obligations Vous avez également l’obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de les entretenir convenablement et d’effectuer les réparations vous incombant, de réparer toute dégradation qui ne résulterait pas de la vétusté, d’un sinistre, d’une malfaçon de construction, d’un vice caché, cas fortuit ou force majeure.

Vous devez laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; vous n’avez droit à réduction de loyer pour privation de jouissance que s'ils durent plus de quarante jours, à moins qu’ils n’aient été nécessités par un état du logement non conforme à la législation lors de votre entrée dans les lieux !

Vous devez aussi souscrire tous contrats d’entretien prescrits par le bail et justifiés par les impératifs de sécurité, notamment pour une chaudière de chauffage central au fioul ou au gaz, et procéder annuellement au ramonage des conduits de cheminée ; le propriétaire est en droit de demander des justificatifs de la souscription de tels contrats.

Enfin vous ne devez pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger de vous à votre départ leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que vous puissiez réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger à vos frais la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement ou de l’immeuble.

Par contre vous êtes en droit d’effectuer tous aménagements, dès lors que ceux-ci ne constituent pas « une transformation de la chose louée ».

Bon usage du logement et respect du voisinage Vous devez respecter l'usage du logement tel qu'il est défini dans le bail. Notamment, à moins que le bail ne soit stipulé « mixte habitation et professionnel », vous ne pouvez y exercer une activité professionnelle ou commerciale.

En revanche, certaines activités rémunérées comme la garde d'enfant est permise, à condition qu'elle n'entraîne pas de gêne pour le voisinage.

Il y a toutefois une dérogation : l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises » (article L631-7-3 du Code de la construction et de l'habitation). Par ailleurs, il existe aussi la possibilité de domiciliation administrative pour les activités commerciales nécessitant une inscription au registre du commerce (sans limite de durée) ou de domiciliation du siège social pour les activités exercées en société, même personnelle (mais seulement pendant une durée de cinq ans), sous réserve dans tous les cas d’en faire la demande au propriétaire (qui ne peut pas refuser).

Enfin, toute activité privée provoquant des nuisances sonores dans un immeuble d'habitation peut être sanctionnée. Et pas seulement à partir de 22 heures. Tout désordre intolérable est condamnable à n'importe quelle heure de la journée. Si vous faites une soirée qui risque d'être bruyante, n'oubliez pas d'en avertir vos voisins.

L'état des lieux est un document essentiel qui sert de référence et permet de résoudre de nombreux litiges entre le propriétaire et le locataire lorsque ce dernier quitte le bien loué.

Lire la suite

Ce dépôt n'est imposé par aucun texte juridique mais, le plus souvent, le propriétaire-bailleur réclamera au locataire le versement de loyers d'avance en guise de garantie (conformément à la loi du 6 juillet 89). Attention, en location non meublée, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt lui permet de se prémunir contre un non-respect par le locataire de ses obligations: non-paiement de loyers, des charges, dégradations, non-nettoyage du logement en fin de location. Cette garantie est donc censée couvrir tous les risques liés à la location. Aucun autre versement supplémentaire ne peut être exigé.

Une aide au financement du dépôt de garantie Le locataire qui aurait des difficultés à régler le dépôt de garantie, qui s'ajoute au premier loyer à régler d'avance et aux frais de la location, peut bénéficier d'une aide, financée et distribuée par les organismes du 1% logement : le " Loca-pass " : il consiste notamment en une avance gratuite du dépôt de garantie demandé à l'entrée dans les lieux par le propriétaire (voir les aides au logement).

La restitution du dépôt de garantie Lorsque le locataire quitte le logement, le dépôt de garantie doit lui être restitué dans les deux mois qui suivent la remise des clés. Le propriétaire-bailleur est toutefois en droit de déduire du dépôt de garantie les sommes éventuellement dues au titre des loyers et des charges, ainsi que celles qu'il a à payer pour des travaux de réparations locatives non exécutées, ou liées à des dégradations occasionnées par le locataire au logement, à ses annexes ou à ses équipements. Il ne peut par contre imputer des frais de remise en état qui seraient rendus nécessaires par la vétusté ou l'usure résultant d'un usage normal des lieux. En pratique, l'étendue des obligations du locataire sortant dépend pour l'essentiel du rapprochement entre l'état des lieux établi à son entrée et celui dressé à sa sortie. Ne négligez donc pas le premier !

Avant d'emménager, vous devrez signer un contrat de bail qui définira entre vous et votre propriétaire les dispositions de la location ainsi que les responsabilités de chacun. C'est donc un document très important.

Lire la suite