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Par un arrêt en date du 11 juillet 2007, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a validé un congé pour vendre mentionnant pourtant une date d’effet erronée(1).

Le congé avait été notifié par le bailleur le 26 septembre 2001 pour le 1er avril 2002, alors que le bail expirait le 31 mars 2002.

Dans le but de faire invalider le congé et d’obtenir la reconduction de son bail, le preneur affirmait à l’appui de son pourvoi qu’en indiquant une fausse date, le bailleur n’avait pas respecté les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La Cour rejette le grief au motif que, le congé ayant bien été notifié six mois avant l’expiration du bail, conformément aux dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier, même s’il mentionne une date d’effet incorrecte.

Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation et n’est pas surprenante. En effet, par un arrêt en date du 10 juillet 2002, la Cour suprême avait déjà considéré que le congé donné par un locataire sans préciser sa date d’effet n’en reste pas moins valable. Dans cette hypothèse, le délai de préavis expire trois mois après la date de réception du congé par le bailleur(2).

La Cour de cassation a ensuite réaffirmé ce principe par un arrêt en date du 17 mai 2005, dans le cas d’un congé notifié par le bailleur le 29 mars 1999 pour le 30 septembre 1999, alors que le bail expirait le 30 septembre 2002 : «un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné»(3). La même solution a été à nouveau retenue dans un arrêt du 13 juin 2006(4).

Ainsi, le délai d’ordre public s’applique indépendamment de la volonté du bailleur qui n’est donc pas tenu de faire figurer dans son congé une date de prise d’effet valable, et peut même n’en donner aucune !

Rappelons toutefois que cette règle ne s’applique que dans le cas d‘un congé notifié au locataire avant l’expiration du délai de préavis de six mois. Le congé tardif, quant à lui, est systématiquement frappé de nullité, quelle que soit la date d’effet qu’il mentionne. Une telle nullité est lourde de conséquence puisque le bail est alors soit tacitement reconduit, soit renouvelé, en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989(5).

(1) Cass. 3ème civ. 11 juillet 2007, n° 704 FS-P+B (décision en ligne).

(2) Cass. 3ème civ. 10 juillet 2002, Administrer janvier 2003, p. 46.

(3) Cass. 3ème civ. 17 mai 2005, Administrer février 2005, p. 35.

(4) Cass. 3ème civ. 13 juin 2006, AJDI 2006, p. 743.

(5) Cass. 3ème civ. 10 juillet 1996, Revue des Loyers 1996, p. 414 ; CA Paris 6ème ch. C 6 avril 1993, Juris-Data n° 1993-021257.

Un arrêt(1) attire notre attention en ce qu’il retient la responsabilité d’un bailleur en raison de troubles causés par des tiers.

En effet, rappelons que suivant l’article 1725 du Code civil, «le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance… sauf au preneur à les poursuivre en leur nom personnel».

Pourtant dans l’arrêt ici commenté, la cour d’appel de Paris écarte l’application de ce texte.

Dans cette affaire, un locataire assigné en raison de nombreux impayés de loyer, opposait le manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible du bien loué.

Le locataire reprochait au bailleur d’être resté sourd à ses demandes insistantes de pose d’un digicode dans l’immeuble. Or, selon le locataire, l’absence de tout système de sécurité avait facilité l’agression dont il avait été victime.

La cour retiendra la responsabilité du bailleur dans les termes suivants :

«Considérant que les dispositions de l’article 1725 du Code civil ne sont pas applicables en l’espèce, car les bailleurs n’ont mis aucun obstacle à l’entrée dans les parties communes… de sorte qu’ils ont facilité l’agression dont a été victime Monsieur X ; qu’ils sont sans excuse, compte tenu de l’évolution de la société, de n’avoir pris aucune mesure pour rendre efficace le «clos» des lieux loués ; que la pose d’un digicode était une mesure classique pour assurer la sécurité des lieux loués et de leurs abords immédiats…

En conséquence, les juges considèrent que le locataire a subi un préjudice «né de la faute des bailleurs quant à la délivrance d’un local non normalement protégé, laquelle a entraîné une baisse du chiffre d’affaires par suite du «traumatisme» subi par son gérant, lequel n’a plus ouvert que de manière réduite l’après-midi…»

En d’autres termes, pèserait sur le bailleur une véritable obligation de sécurité l’obligeant à la pose d’équipements particuliers, et notamment sur les parties communes !

Toutefois, cette solution n’est pas nouvelle. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de statuer en ce sens, et de souligner une attitude fautive du bailleur, notamment dans un arrêt du 23 mars 1994(2).

Dans cet arrêt, les juges avaient en effet pu constater que l’absence de protection par digicode «avait été le plus important des facteurs ayant permis l'effraction de l'appartement».

Il est permis de soulever la difficulté pour le bailleur de respecter cette obligation lorsque l’immeuble ne lui appartient pas en totalité. Dans l’hypothèse d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, la pose d’un digicode ne dépend en effet pas de l’unique volonté du propriétaire mais nécessite une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

En réalité, cette jurisprudence tend systématiquement à caractériser une faute du bailleur (carence, négligence etc.). Il est permis d’en déduire qu’en l’absence de démonstration d’une attitude réellement fautive du bailleur, la responsabilité de celui-ci ne saurait être engagée…

(1) CA Paris 16ème ch. A 29 novembre 2006, n° 04/19412 - LOISEAU c/sté PYYFREMA.

(2) Cass. 3ème civ. 23 mars 1994, n° 92-11584.

Dans le cadre de la détermination des revenus fonciers, le contribuable doit notamment prendre en compte les recettes provenant des loyers perçus. Ces loyers doivent en principe correspondre au prix du marché.

A défaut, l’administration fiscale peut substituer au montant du loyer déclaré, la valeur locative normale de l’immeuble, dès lors qu’il existe entre eux un écart important, et que le propriétaire n’est pas en mesure d’établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l’immeuble pour son prix normal.

Dans cette hypothèse, l’administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consentie à son locataire.

A l’occasion d’une réponse ministérielle(1), le parlementaire interrogé nous rappelle que ces règles s’appliquent indistinctement aux propriétaires bailleurs, que leurs biens soient ou non loués à un membre de leur famille.

Il précise, à ce titre, que contrairement à ce que l’auteur de la question soutenait à l’appui d’une décision du Conseil d’Etat(2), il n’existe pas de règle permettant un abattement de 5 % sur les locations accordées aux enfants du bailleur.

Par conséquent, en pratique, si votre client souhaite loger son enfant dans un logement dont il est propriétaire, deux solutions s’offrent à lui. Il peut : - soit louer le bien au prix du marché ; - soit le mettre gratuitement à disposition de son descendant. Mais, dans ce cas, il ne pourra pas déduire les charges afférentes à ce bien.

(1) Rép. min. 14 octobre 2008, n° 15513. (2) CE 3 février 1986, n° 43224, 9ème et 7ème s.-s.

«L’entrée en vigueur du CREP(1) au 12 août 2008 est l’occasion pour nous de revenir sur l’évolution législative en matière de diagnostics devant être obligatoirement annexés aux baux d’habitation.

L’état des risques naturels et technologiques depuis juin 2006, le diagnostic de performance énergétique depuis juillet 2007, aujourd’hui le constat des risques d’exposition au plomb, demain, peut-être, un état relatif à la sécurité des installations électriques, et après demain ?

A compter du 12 août 2008, doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949, un constat des risques d’exposition au plomb.

L’absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur.

Par ailleurs, nous vous rappelons que l’administration fiscale vous autorise, dans le cadre de votre déclaration de revenus fonciers, à déduire pour son montant réel le coût de ce diagnostic désormais obligatoire.

(1) Constat des risques d'exposition au plomb.

Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, la FNAIM (ainsi que d’autres organisations professionnelles, réseaux immobiliers et gestionnaires de sites Internet immobiliers) a signé le 19 mai dernier avec l’Etat une convention engageant les professionnels de l’immobilier à délivrer aux acquéreurs et locataires une meilleure information sur la performance et la consommation énergétiques des bâtiments.

Cette charte fixe plusieurs objectifs aux professionnels de l’immobilier : - faire réaliser le DPE dès la mise en vente ou en location du bien ; - inciter les bailleurs et vendeurs à afficher l’étiquette énergie/climat du DPE ; - afficher l’étiquette énergie/climat du DPE dans les annonces, catalogues, sites Internet et tous supports de publicité dès lors que leurs mandants ne s’y opposent pas ; - informer et sensibiliser les bailleurs et vendeurs sur les enjeux de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments (le ministère de l’Ecologie fournira aux signataires les moyens appropriés pour réaliser cet objectif).

Les professionnels les plus diligents seront récompensés dans le cadre d’un concours organisé chaque année. Par ailleurs, un bilan annuel relatif à l’application de ces mesures sera établi, pouvant entraîner l’instauration d’éventuelles obligations législatives ou réglementaires.

Afin de respecter les objectifs assignés par cette convention, la FNAIM mettra très prochainement à la disposition de ses adhérents les outils nécessaires.